Como funciona
a rescisão de um contrato de locação de imóvel
Muitos clientes me perguntam,
desesperados, o que fazer quando um contrato de locação é quebrado e como
proceder diante dessa situação. Pensando nisso, resolvi criar um artigo
comentando todos esses aspectos. Vamos lá!
Para começarmos, você precisa entender
alguns conceitos básicos. Afinal, o que é um contrato de locação de imóvel? Eu
explico! Considera-se contrato de aluguel um compromisso formal que envolve,
normalmente, as seguintes partes: proprietários, inquilinos e imobiliárias.
Como tal, é constituído por direitos e deveres que devem ser observados durante
a sua vigência.
De maneira geral, os contratos de
locação têm duração de 30 meses ou mais, o que configura um acordo por tempo
determinado. Nesse caso, não há o que se falar sobre a rescisão por parte do
locador, já que esse não tem poderes para reaver a propriedade no período
assinalado. Por outro lado, se o contrato contar com menos de 30 meses, tanto o
proprietário quanto o locatário podem pôr fim ao compromisso.
No entanto, o processo de encerramento
antecipado não é tão simples: a desistência, bem como a inadimplência, podem
sujeitar as partes ao pagamento de multas. Neste artigo, saiba em que
circunstâncias locador e locatário podem sugerir a rescisão do contrato e as
consequências de fazê-lo. Desejo a você uma boa leitura!
Encerramento do contrato de aluguel
A rescisão de um contrato de locação
de imóvel pressupõe duas situações específicas: a necessidade do proprietário
de ter um local próprio ou a irregularidade no cumprimento do contrato pelo
inquilino. Caso nenhuma dessas circunstâncias ocorra, o vínculo somente poderá
encerrar-se após o prazo estipulado.
De forma geral, o mais comum é a
rescisão sugerida pelo locatário. Quando esse é o caso, o inquilino pode
requerer o encerramento do contrato a qualquer momento e independentemente de
justificativas, desde que se comprometa a enfrentar a penalidade decorrente da
quebra do contrato. A desistência pode ser motivada por inúmeras razões, porém,
só não haverá a aplicação de multas nos casos previstos em lei.
O proprietário do imóvel também tem o
direito de encerrar, antecipadamente, o acordo. São três as hipóteses: uma está
relacionada ao desejo de residir na propriedade alugada; a outra, quando há a
necessidade de reparos urgentes (determinados pelo Poder Público). E, por fim,
nas ocasiões em que o locatário descumpre algo acertado no contrato.
Aplicação de multas
Agora que você já aprendeu o que é e
em que circunstâncias é possível rescindir um contrato de aluguel, é o momento
de compreender as consequências desse ato.
Quando o contrato não é cumprido,
cabe a aplicação de penalidades. Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e
Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a sanção cabível é a multa, que deve
ser calculada de forma proporcional, com base no período restante do acordo,
sem cobrança abusiva.
Como vimos, qualquer uma das partes
pode pedir a rescisão do contrato. Porém, em que circunstâncias locador e
locatário devem indenizar? Essa é a dúvida de muitas pessoas e, para
respondê-la, é preciso analisar o período do contrato e as obrigações assumidas
por cada um deles.
O locador, por exemplo, somente
poderá encerrá-lo antes do prazo se tiver a intenção de residir no imóvel ou se
houver o descumprimento das cláusulas por parte do inquilino.
O locatário, por sua vez, poderá
findá-lo se desistir da propriedade ou se identificar que essa apresenta
problemas anteriores ao contrato por falta de manutenção (infiltrações,
vazamentos, rachaduras e mofo).
De acordo com a lei n° 8.245/91, a
Lei do Inquilinato, o inquilino apenas ficará isento do pagamento da multa no
último caso, já que resta comprovada que a inadimplência foi praticada pelo
proprietário, sem a culpa do locatário.
Mas, ainda, há uma exceção: quando o
inquilino é transferido por seu empregador, privado ou público, para prestar
serviços em outra localidade (cidade).
Nessa hipótese, só não haverá
aplicação de penalidade se este notificar o proprietário do imóvel por escrito
e apresentar documento comprobatório de transferência. Tal notificação deve ser
feita com, no mínimo, 30 dias de antecedência.
Bom, isso é o apenas o começo quando
falamos sobre o assunto. Eu espero que a minha explicação tenha sido clara e as
suas dúvidas, sanadas. Mas, se ainda não o foram, por favor entre em contato
comigo por e-mail, telefone, chat ou WhatsApp. Terei o maior prazer em ajudá-lo
(a) nessa empreitada!