Como funciona a rescisão de um contrato de locação de imóvel?

Como funciona a rescisão de um contrato de locação de imóvel

Muitos clientes me perguntam, desesperados, o que fazer quando um contrato de locação é quebrado e como proceder diante dessa situação. Pensando nisso, resolvi criar um artigo comentando todos esses aspectos. Vamos lá!

Para começarmos, você precisa entender alguns conceitos básicos. Afinal, o que é um contrato de locação de imóvel? Eu explico! Considera-se contrato de aluguel um compromisso formal que envolve, normalmente, as seguintes partes: proprietários, inquilinos e imobiliárias. Como tal, é constituído por direitos e deveres que devem ser observados durante a sua vigência.

De maneira geral, os contratos de locação têm duração de 30 meses ou mais, o que configura um acordo por tempo determinado. Nesse caso, não há o que se falar sobre a rescisão por parte do locador, já que esse não tem poderes para reaver a propriedade no período assinalado. Por outro lado, se o contrato contar com menos de 30 meses, tanto o proprietário quanto o locatário podem pôr fim ao compromisso.

No entanto, o processo de encerramento antecipado não é tão simples: a desistência, bem como a inadimplência, podem sujeitar as partes ao pagamento de multas. Neste artigo, saiba em que circunstâncias locador e locatário podem sugerir a rescisão do contrato e as consequências de fazê-lo. Desejo a você uma boa leitura!

Encerramento do contrato de aluguel

A rescisão de um contrato de locação de imóvel pressupõe duas situações específicas: a necessidade do proprietário de ter um local próprio ou a irregularidade no cumprimento do contrato pelo inquilino. Caso nenhuma dessas circunstâncias ocorra, o vínculo somente poderá encerrar-se após o prazo estipulado.

De forma geral, o mais comum é a rescisão sugerida pelo locatário. Quando esse é o caso, o inquilino pode requerer o encerramento do contrato a qualquer momento e independentemente de justificativas, desde que se comprometa a enfrentar a penalidade decorrente da quebra do contrato. A desistência pode ser motivada por inúmeras razões, porém, só não haverá a aplicação de multas nos casos previstos em lei.

O proprietário do imóvel também tem o direito de encerrar, antecipadamente, o acordo. São três as hipóteses: uma está relacionada ao desejo de residir na propriedade alugada; a outra, quando há a necessidade de reparos urgentes (determinados pelo Poder Público). E, por fim, nas ocasiões em que o locatário descumpre algo acertado no contrato.

Aplicação de multas

Agora que você já aprendeu o que é e em que circunstâncias é possível rescindir um contrato de aluguel, é o momento de compreender as consequências desse ato.

Quando o contrato não é cumprido, cabe a aplicação de penalidades. Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a sanção cabível é a multa, que deve ser calculada de forma proporcional, com base no período restante do acordo, sem cobrança abusiva.

Como vimos, qualquer uma das partes pode pedir a rescisão do contrato. Porém, em que circunstâncias locador e locatário devem indenizar? Essa é a dúvida de muitas pessoas e, para respondê-la, é preciso analisar o período do contrato e as obrigações assumidas por cada um deles.

O locador, por exemplo, somente poderá encerrá-lo antes do prazo se tiver a intenção de residir no imóvel ou se houver o descumprimento das cláusulas por parte do inquilino.

O locatário, por sua vez, poderá findá-lo se desistir da propriedade ou se identificar que essa apresenta problemas anteriores ao contrato por falta de manutenção (infiltrações, vazamentos, rachaduras e mofo).

De acordo com a lei n° 8.245/91, a Lei do Inquilinato, o inquilino apenas ficará isento do pagamento da multa no último caso, já que resta comprovada que a inadimplência foi praticada pelo proprietário, sem a culpa do locatário.

Mas, ainda, há uma exceção: quando o inquilino é transferido por seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em outra localidade (cidade).

Nessa hipótese, só não haverá aplicação de penalidade se este notificar o proprietário do imóvel por escrito e apresentar documento comprobatório de transferência. Tal notificação deve ser feita com, no mínimo, 30 dias de antecedência.

Bom, isso é o apenas o começo quando falamos sobre o assunto. Eu espero que a minha explicação tenha sido clara e as suas dúvidas, sanadas. Mas, se ainda não o foram, por favor entre em contato comigo por e-mail, telefone, chat ou WhatsApp. Terei o maior prazer em ajudá-lo (a) nessa empreitada!